表面利回りだけで判断しない：価格と経費をそろえる比較方法

表面利回りは物件を比較する入口になりますが、手元に残るお金を示す数字ではありません。分子と分母に何を含めたかをそろえることが比較の第一歩です。

計算の条件を明記する

ここでは、満室想定年間賃料を物件価格で割った割合を表面利回りとします。価格2,000万円、年間賃料240万円なら12％です。この計算には空室損失、管理費、修繕、税金、借入返済、購入諸費用を入れていません。

経費を引いた後も、返済前であることを忘れない

仮に実際に見込む年間収入が216万円、運営経費が60万円なら、差額は156万円です。これを物件価格2,000万円で割ると7.8％になります。ただし、この例も借入返済と所得に対する税金、大きな臨時工事を差し引く前の数字です。「実質利回り」という呼び方だけでは計算範囲が不明なので、必ず内訳を確認しましょう。

比較表は同じ定義で作る

候補ごとに購入価格、購入諸費用、年間収入、運営経費、初期工事、年間返済額を並べます。片方だけ取得費を含めたり、修繕見込みをゼロにしたりすると判断がゆがみます。高利回りの理由が価格の低さなのか、想定家賃の高さなのかを分解して質問してください。

本記事は一般的な検討のための情報です。数値例は説明用の仮定で、投資成果・融資承認・将来の賃料を保証するものではありません。個別物件の判断は資料と現地の確認をもとに行ってください。